Деловой план на организацию предприятия по продаже земельных участков, и организацию управляющих компаний в данных коттеджных поселках в Ленинградской области г. Санкт-Петербурга.

В данном плане возьмем за основу участок земли в 39 ГА, предназначенного под ТСН или ИЖС (Товарищество Собственников Недвижимости), стоимостью 200 000 000 рублей.

По договору выкупа земельного участка, определяется рассрочка выплат на 2 года с момента заключения данного договора, с первоначальной выплатой аванса в размере 15% (30 000 000 рублей), от суммы подписанного договора. Дальнейшие выплаты производятся ежеквартально, до полого погашения подписанного договора.

По первым двум трем месяцам оговариваются с продавцом земельного участка, так называемые каникулы, для подготовки данного участка к работе.

В подготовку входит:

  • Геодезическая подготовка земельного участка.
    Определение ЗОП (земель общего пользования) в них входят:
    Межевание земли на участки (6, 10 соток, дороги, пожарные водоемы, посты охраны, детские площадки, помещение для управляющей компании, коттеджного поселка (Правление).

Также начинаются строительные работы:

  • Устройству дорог, и устройству инженерных сетей (электросетей). И параллельно запускается отдел продаж. Все эти виды деятельности ведутся одновременно.

Все земельные участки рассматриваются только на отдаленности от КАД не более 35-40 километров, и возможностью подключения к основным инженерным сетям (Электричество, газ)

Обеспечением денежных средств является земельные участки, которые будут выкупаться в процессе заключенного договора. То — есть будут, вялятся собственностью инвестора.

Продажа данного поселка в течении первого года составляет 50-70%.

Требуемые инвестиции данного проекта составляют:

  • 30 000 000 рублей – 15% Аванс по договору.
  • 5 600 000 рублей – Административные расходы (3 первых месяца)
  • 31 972 200 рублей – Устройство ЗОП. Пожарные водоемы, посты охраны, детские площадки, помещение, для управляющей компании коттеджного поселка (Правление).
  • 31 000 000 рублей — Устройство инженерных коммуникаций поселка (электричество)

ИТОГО: 98 572 200 рублей

На начальном этапе, чтобы оптимизировать инвестиции (расходы), поселок разбивается на очереди, также с подрядчиком заключается договор на частичную оплату участками.

Административные расходы

  1. Аренда офиса 150м2 — 150000 рублей
  2. Покупка оргтехники, столы, стулья, кассовый аппарат — 250000 рублей
  3. Изготовление сайта компании — 70000 рублей
  4. Изготовление рекламы обл,город ( радио, автотранспорт, буклеты, сайты) — 700000 рублей
  5. Генеральный директор — 200000 рублей
  6. Коммерческий директор — 200000 рублей
  7. Главный бухгалтер, бухгалтер — 110000 рублей
  8. Кассир 2 человека – 90000 рублей
  9. Юрист (не в штате компании) — 30000 рублей
  10. Менеджеры по продаже 2 человека — 90000 рублей
  11. Администратор — 40000 рублей
  12. IT-Инженер (не в штате компании) — 40000 рублей
  13. Инженер ПТО (схемы, топографическая съемка , планы поселков) — 50000 рублей
  14. Геодезист (не в штате компании) – 30000 рублей
  15. Офисные нужды, хоз. Нужды — 30000 рублей

Итого первый месяц расходы: 2080000 рублей Последующие месяца расходы: 1760000 рублей

Всего за первый год расходы: 21440000 рублей

Всего за второй год расходы: 26120000 рублей

Расчет.

39 ГА – это 3900 соток, делим их на ЗОП и и остаток долями на участки по 6,10 соток.

Получаем 39 ГА – 6 ГА(ЗОП), остаток 33 ГА (3300 соток), из них: 6 соток — 330 участков, 10 соток — 132 участков.

Итого общее число — 462 участка

Себестоимость сотки составляет 51280 рублей, средняя цена продажи сотки в данном районе Ленинградской области составит 145000 рублей.

Получается общая стоимость 478 500 000 рублей (за 3300 соток)

Устройство дорог в коттеджном поселке 60000 м2

  • Выборка и вывоз грунта 9000м3
  • Уплотнение основания дороги виброкатком 60000м2
  • Устройство геотекстиля под основания дороги 60000м2
  • Устройство основания из ЩПС 0-80, Н 0,35 — 21000м3
  • Уплотнение ЩПС 0-80, Н 0,35 — виброкатком 60000м2
  • Аренда техники (грунтовый виброкаток, бульдозер D5, эксковатор ковш 1,4м3, эксковатор погрузчик, самосвалы 3 шт)

Итого техника, материалы 31 972 200 рублей

Устройство инженерных коммуникаций поселка (электричество)

Итого техника, материалы 31 000 000 рублей

По мимо покупки клиентом участка, дополнительно он выкупает инфраструктурный договор (дороги ЗОП), электричество 15Квт, межевание участка, устройство электрического ящика учета на участке. Тем самым инвестиции, вложенные в начале проекта, будут возращены при покупке участка.

  • 100000 рублей инфраструктурный сбор х 462 участка = 46 200 000 рублей
  • 150000 рублей технологическое подключение 15Квт х 462 участка = 69 300 000 рублей
  • 30000 рублей межевание участка х 462 участка = 13 860 000 рублей
  • 35000 рублей устройство распред.ящика на участке х 462 участка = 16 170 000 рублей

И после сдачи поселка в эксплуатацию и утверждения УК (управляющей компании), организовывается сбор средств на устройство центрального водоснабжения, и газа.

Плюс под эти работы администрация района выделяет субсидию.

ИТОГО по суммам:

  • Общая стоимость продажи основной земли 478 500 000 рублей
  • 100000 рублей инфраструктурный сбор х 462 участка = 46 200 000 рублей
  • 150000 рублей технологическое подключение 15Квт х 462 участка = 69 300 000 рублей
  • 30000 рублей межевание участка х 462 участка = 13 860 000 рублей
  • 35000 рублей устройство распред.ящика на участке х 462 участка = 16 170 000 рублей

ВСЕГО 624 030 000 рублей

Затратная часть за первый год:

  • Административные расходы 21 440 000 рублей
  • Налоги, не предвиденные расходы 25 000 000 рублей
  • Земельные выплаты 200 000 000 рублей
  • Устройство ЗОП (дорог) 31 972 200 рублей
  • Электрификация поселка 31 000 000 рублей
  • Межевание участков 4 420 000 рублей
  • Устройство распред.ящика учета на участке 2 215 000 рублей

ВСЕГО 316 047 200 рублей

Затратная часть за второй год:

  • Административные расходы 21 120 000 рублей
  • Налоги, не предвиденные расходы 5 000 000 рублей

ВСЕГО 26 120 000 рублей

Итог рентабельности данного проекта составляет

624 030 000 рублей — 316 047 200 рублей = 307 982 800 рублей.

Ситуационный план
mainilo41